物业环境管理概述
一、环境
环境，是指周围的地方及其情况和条件。环境是针对主体而言的，以人类为主体的环境有广义与狭义之分。
通常将环境分类为两类：
自然环境是指在地球的发展演化过程中自然形成、末受人类活动干预或只受人类轻微干预的环境(构成自然环境的 要素有空气、水、土壤、野生动植物、岩石、矿物、太阳辐射等。）
人工环境是指在自然环境的基础上经过人类改造或人类创造的、体现了人类文明的环境，是由人工建造的建筑物、附着物的总称，如水库、道路、绿化、物业小区等，属于人类发展活动创造的物质文明成果。
二、物业环境
（一）物业环境是指物业管区内的周围环境及公共设施。
（二）物业环境按物业用途的不同，可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等。
1、生活居住环境
生活居住环境是指提供给人们居住的物业环境，包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。
内部居住环境是指居住物业——住宅建筑的内部环境。
外部居住环境是指居住物业所在区域内，与居民生活居住密切相关的各类公共建筑、公共设施、绿化、院落和室外场地等设施与设备的情况和条件。
2、生产环境
生产环境是指提供给企业及其生产者——工人从事产品生产的相关设施与条件。
3、商业环境
商业物业环境是指用于商业目的的物业，包括商店(商场、购物中心、商铺、市场等)、旅馆(宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等)、餐馆(饭庄、酒楼、酒家、茶楼等)、游艺场馆(娱乐城、歌舞厅等)和商务写字楼等，其所在区域的情况和条件
4、办公环境
物业环境是一个复合交叉的统一体。表现在：
（1）物业环境是室内环境和室外环境的统一体。
（2）物业环境是硬环境与软环境的统一体。
硬环境是指与业主和使用人有关或所处的外部物质要素的总和。即物业管理中所指的物业——房屋建筑、附属设备、公共设施和相关场地。
软环境是与业主和使用人有关或所处的外部精神要素的总和。它是无形的、人际的、文化的、不可触知但可以感知的，能对人们的生活和工作施加一定影响的因素。（社区文化、文明、风气、风俗等）
（三）物业环境是自然环境和社会环境的统一体。
物业环境不仅包含自然物质要素，如空气、水、绿化等，也包含经济、政治、文化等社会要素，如环境管理、使用、执法监督等。
三、物业环境管理的内容
（一）物业环境管理的涵义
所谓物业环境管理，是指物业服务企业通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育等工作，进行物业环境维护及综合整治工作的总称。
（二）物业环境管理的任务
物业环境管理的任务是保护和维持物业区域内的容貌，防止人为破坏和减缓自然损坏，维护正常的生产、生活和办公秩序，保持物业的外观及整体形象的永恒性，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。
（三）物业环境管理的内容
1、治理环境污染。含空气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染(生产噪声、施工噪声、生活噪声等)等。
2、做好绿化和环境卫生：这既是治理环境污染的一个措施，也是提高环境质量的一个途径。
3、清理物业区域内违章搭建。
4、加强市政公用设施管理。
5、搞好车辆交通管理。
6、建设各种环境小品。
7、抓好治安管理工作。
8、建设新型的人文环境。
（四）物业环境管理的原则
1、以防为主，防治结合，防源、治污
2、专业管理与业主和使用人参与管理相结合
3、环境保护与资源利用相结合
4、污染者承担相应责任
5、环境管理与精神文明建设相结合（五）物业环境管理的措施
建立环境管理机构
拟定物业环境管理制度
提出物业环境管理的具体措施
落实必要的硬件建设
进行宣传教育工作
第二节 文化娱乐设施管理
一、文化娱乐设施
二、文化娱乐设施的作用
三、文化娱乐设施管理
第三节 物业环境的绿化管理
一 、物业环境绿化
指在物业服务企业管理的社区区域内，种植树木花草，为居民创造一个安静，清洁和优美的生活环境
二、物业绿化管理
指物业服务企业为美化和净化受委托物业的环境和改进物业景观而在受托范围内进行的绿地、花圃的养护行为。
三、物业环境绿化管理的功能
良好的绿化管理可以实现以下功能：
防风、防尘，保护生态环境。
净化空气，降低噪声，改善环境。
改善小气候，调节温度，缓解城市热岛效应。
美化物业区域和城市环境。
提供休闲健身场所，陶冶人们道德情操。
四、物业环境绿化系统的组成
物业环境绿化系统一般是由以下几个部分组成：
（一）公共绿地
物业范围内公共使用的绿化用地，如居住区的花园、住宅组群间的小块绿地。
（二）公共建筑和公用设施绿地。如物业范围内的学校、医院、影剧院周围的绿地。
（三）住宅旁和庭院绿地
（四）街道绿地。如居住区内的干道、步道两旁种植的树木等。
（五）竖向绿化。如屋顶、墙面、阳台等处的绿化。
五、绿化管理的主要措施
建立绿环管理机构
明确岗位职责
加强绿化管理员工的培训
制定严格的管理制度
强化绿化管理职能，加强监督
加强绿化宣传，培养绿化意识
六、绿化管理的机构设置与职责划分
（一）绿化管理的机构设置
若是承包给专业园林绿化部门的，则只需要1个或几个管理人员即可。
若是自己完成的，可以设立专门的部门即绿化部，一般至少下设一个养护组，如需要也可设花圃组和服务组，花圃组和服务组均可对外直接经营为公司创收。
（二）绿化管理人员的职责划分
1、部门经理的岗位职责
2、绿化技术人员的岗位职责
3、养护、管理人员的岗位职责
七、绿化管理工作的主要内容
（一）培训绿化管理养护员工
（二）做好绿地的营造工作
1、绿地营造设计要求
2、进行树木的选择与配置
3、完成园林小品的建造
4、实施竖向绿化
（三）搞好绿化的养护管理工作
物业区域绿化的养护管理工作，一般包括以下内容：
1、浇水。
2、施肥。
3、整形、修剪。
4. 除草、松土。通过除草，将杂草清除，既可以防止杂草与绿化植物争夺土壤中的水分、养分，有利于生长，还可以减少病虫害的发生。
5、病虫害的防治。
八、制定绿化管理规定
（一）具体包括：
1、人有权利和义务管理和爱护花草树木。
2、攀折花木以及在树木上晾晒衣物。
3、损坏花木、保护设施及花坛。
4、人或车辆不得跨越、通过绿化地带，不准碰坏绿篱栅栏。
5、往绿地倾倒污水或投扔杂物。
6、在绿化范围内堆放物品，停放车辆。
7、在树木上及绿化带内设置广告牌。
8、为造成花木及保护设施损坏的，根据有关主管部门规定进行处罚，若是儿童所为，由家长负责支付罚款。
九、绿化管理的质量要求和考核指标
（一）绿化管理的质量要求
1、木——生长茂盛无枯枝；
2、形——美观完整无倾斜；
3、篱——修剪整齐无缺枝；
4、坛——土壤疏松无垃圾；
5、坪——平整清洁无杂草；
6、品——保持完好无缺损。
(二) 行道树养护质量标准
1、活率95％：
2、树保存率99．8％：
3、干基本挺直，倾斜度不超过10。；
4、架均匀，树冠完整，叶面光照均匀；
5、时修剪，剥芽、控制害虫；
6、穴不积水；
7、扎物不嵌入树内；
8、死树、缺株；
9、坏桩、断桩；
10、处理与公用事业设施的矛盾：
(三)街道绿地质量标准
1、活率95％；
2、树保存率99．8％；
3、木生长好，控制虫害，青枝绿叶不破相：
4、篱平整，无成块缺档；
5、皮无大形野草，无成片空秃；
6、坛、花坛、草坪间隔清楚；
7、坛有花(一级花坛四季有花，二级花坛节日明花)；
8、死树，无枯枝烂头；
9、洁整齐，不积水，无蚊蝇孳生地；
10、种设施基本完好。