确定评审的时间与地点
确定评审内容与依据
确定评审负责人
(2)管理评审输入
管理评审的输入应包括以下方面的信息：
A.审核结果；
B.顾客反馈；
C.过程的业绩和产品的符合性；
D.预防和纠正措施的状况；
E.以往管理评审的跟踪措施；
F.可能影响质量管理体系的变更；
G.改进的建议。
(3)评审准备
收集汇总有关的评审资料。一般包括：
A.质量方针、质量目标是否恰当；
B.质量体系文件运行情况，存在的主要问题；
C.内部质量体系审核报告；
D.质量问题的剖析报告；
E.纠正和预防措施执行效果；
F.质量信息反馈。
(4)管理评审的实施
由总经理主持召开，质量管理部成员及有关部门主要负责人参加。质量保证室负责与会成员签到做好评审记录，并予以保存。评审会议结束后由质量管理部门总结编写“管理评审报告”。
(5)管理评审的输出
管理评审的输出应包括与以下方面有关的任何决定和措施：
A.质量管理体系及其过程有效性的改进；
B.与顾客要求有关的产品的改进；
C.资源需求。
(6)管理评审的跟踪和检查
跟踪落实工作
相关记录存档（管理评审计划、评审资料、评审会议记录及管理评审报告等）
(三) 质量管理手册的编写程序
1、质量手册的作用
质量手册是阐明物业企业的质量方针并描述其质量体系的文件，它的内容涉及全部质量管理和服务活动，质量手册是体系文件中最重要的纲领性文件。
质量手册为全体工作人员提供了一套完整的工作规范和工作制度，是一个指导物业服务工作的法规性文件，是一个企业能否通过质量认证的重要依据之一。
2、质量手册的结构与内容
通用部分一般包括：封面；批准页；修订页；目录；前言（概述）；质量方针和目标；组织机构框图等带有共性部分。
3、质量体系要素描述
质量体系要素描述部分一般根据ISO标准的要求对各要素进行分章编写，手册一般只作原则性的描述，内容包括：目的范围，负责与参与部门，达到要素要求所规定的程序概要，开展活动的时机、地点及资源保证及相关支持文件。
4、支持性资料目录
包括质量手册所需列出的支持性文件目录（如程序文件、技术标准、作业指导书等）。
六、物业质量记录
（一）质量记录的作用
质量纪录应能客观反映质量活动和体系运行的实际情况，是质量活动追踪和预防的依据。大量的质量纪录是以表格的形式表述。
物业质量记录工作程序
（二）质量纪录的要求
质量纪录一般要做到便于管理,易于操作,能正确、真实、准确地进行质量活动。同时质量纪录尽可能做到信息完整。
本章小结
1、质量管理的八项原则
2、物业企业质量管理体系的建立步骤
3、质量管理手册的编写
4、质量管理评审的步骤
5、物业质量记录的程序
第二章 物业公司接管、验收管理
一、竣工验收与接管验收
(一)竣工验收
工程项目竣工之后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。
（二）接管验收
接管验收是物业服务企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。
（三）竣工验收与接管验收的区别
接管验收的作用：
通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的义务和权利
促使开发企业按标准进行开发建设，达到工程质量要求，减少物业日常管理维修养护工作量
通过接管有关物业文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，充分发挥物业社会化、专业化、现代化的管理优势
（四）物业接管验收的原则
1、原则性与灵活性相结合的原则
2、细致入微与整体把握相结合的原则
二、接管验收的条件及资料
（一）接管验收条件
1、新建房屋
建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格
供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用
房屋幢、户编号已经有关部门确认，以便于管理
2、原有房屋
房屋所有权、使用权清楚；土地使用范围明确，原物业服务企业已解除合同关系。
（二）物业接管验收的准备工作
新建物业竣工后、业主入伙前，物业服务企业应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
1、成立物业接管小组
1）在接到接管验收指令后，企业各相关部门应立即按照要求抽调业务骨干组成物业接管小组。
2）接管验收小组应当由企业以下部门人员组成：
2、接管验收前的准备
1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好承接验收计划。
3）提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。
4）准备好接管验收记录表格。（如楼宇接管资料移交清单、公共配套设施承接验收表、房屋接管验收遗留问题统计表等）
（三）物业接管验收应提交的资料
1、新建房屋接管验收应提交资料
（1）产权资料：包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁资料等。
（2）技术资料包括：
竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图样，地质勘察报告等。
（3）业主资料
2、原有房屋接管验收应验交的资料
（1）产权资料。
①房屋所有权证。
②土地使用权证。
③有关司法、公证文书和协议。
④房屋分户使用清册。
⑤房屋设备及其固定附着物清册。
（2）技术资料，包括建筑竣工图样资料、全套设备设施图样资料、全套环境绿化竣工资料